Warszawski rynek nieruchomości od lat fascynuje i przyciąga inwestorów, a także osoby poszukujące swojego wymarzonego „M”. Stolica, jako dynamiczne centrum biznesowe Europy Środkowo-Wschodniej, nieustannie się rozwija, co znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Jak wygląda sytuacja we wrześniu 2025 roku? Czy to dobry moment na zakup?
Warszawski rynek nieruchomości od lat fascynuje i przyciąga inwestorów, a także osoby poszukujące swojego wymarzonego „M”. Stolica, jako dynamiczne centrum biznesowe Europy Środkowo-Wschodniej, nieustannie się rozwija, co znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Jak wygląda sytuacja we wrześniu 2025 roku? Czy to dobry moment na zakup?
Średnie ceny mieszkań w Warszawie
Wrzesień 2025 przynosi dane, które wskazują na fazę korekty i dużą złożoność stołecznego rynku. Analiza cen ofertowych pokazuje, że średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie oscyluje w granicach 15 000 – 17 500 zł. Mimo to, od początku roku obserwujemy delikatny spadek cen.
Rynek zdaje się hamować po okresie intensywnych wzrostów, wchodząc w fazę równowagi. Wpływ na to ma m.in. większa liczba ofert (aktualnie 11024), a średni czas ekspozycji ogłoszenia sprzedaży wynosi obecnie 106 dni. Wartości wciąż mocno różnią się w zależności od segmentu rynku. Kluczowe jest zatem, aby analizować rynek kompleksowo, biorąc pod uwagę zarówno lokalizację, jak i standard nieruchomości.
Rynek pierwotny vs. wtórny
Analiza cen wymaga wyraźnego podziału na mieszkania nowe, prosto od dewelopera, oraz te z drugiej ręki.
Rynek pierwotny
Dane z sierpnia 2025 dla rynku pierwotnego pokazują, że średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania to aż 17 830 zł. Co ciekawe, widać zróżnicowanie w zależności od metrażu:
- Kawalerki: 21 831 zł/m² (paradoksalnie, spadek o 2% r/r)
- Mieszkania 2-pokojowe: 17 759 zł/m² (spadek o 1% r/r)
- Mieszkania 3-pokojowe: 16 620 zł/m² (wzrost o 1% r/r)
- Mieszkania 4-pokojowe i większe: 17 570 zł/m² (wzrost o 3% r/r)
Spadki cen najmniejszych lokali mogą sugerować nasycenie rynku lub zmianę preferencji nabywców.
Rynek wtórny
Na rynku wtórnym kluczowym czynnikiem różnicującym cenę jest wiek oraz standard techniczny budynku. Najwyższe ceny osiągają mieszkania w nowszym budownictwie, których wartość często zbliża się do stawek z rynku pierwotnego. Jednocześnie dużą popularnością i wysokimi wycenami cieszą się lokale w odrestaurowanych, historycznych kamienicach, zlokalizowanych w prestiżowych częściach miasta. Nieruchomości w budynkach z okresu PRL, w zależności od ich stanu i lokalizacji, stanowią bardziej przystępny cenowo segment rynku.
Gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej?
Lokalizacja to wciąż król wśród czynników cenotwórczych. We wrześniu 2025 roku na mapie Warszawy widać wyraźne bieguny cenowe.
Najdroższe dzielnice:
- Śródmieście
- Wilanów
- Żoliborz
- Wola
- Mokotów
Najtańsze dzielnice:
- Rembertów
- Wesoła
- Białołęka
- Wawer
- Targówek
Różnica między najdroższym Śródmieściem a najtańszym Rembertowem może wynosić nawet kilkanaście tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Coraz więcej kupujących, w poszukiwaniu większego metrażu i bardziej przystępnych cen, decyduje się na zakup w dzielnicach peryferyjnych.
Jak odnaleźć się na dzisiejszym rynku?
Aktualnie gwałtowne, dwucyfrowe wzrosty mamy już raczej za sobą, co zmienia dynamikę całego rynku. Obecna sytuacja stawia przed sprzedającymi nowe wyzwania. Zwiększona podaż mieszkań i rosnące koszty życia sprawiają, że konkurencja na rynku jest znacznie większa. Kupujący, świadomi większego wyboru i stabilizacji cen, stają się coraz bardziej wymagający i śmielsi w negocjacjach. Dłuższy średni czas sprzedaży oferty pokazuje, że decyzje zakupowe są podejmowane bardziej rozważnie.
W tak wymagających warunkach rynkowych, kluczowe staje się fachowe wsparcie. Doświadczona agencja nieruchomości, jak Eteria Consulting, pomaga nie tylko w adekwatnej wycenie nieruchomości, ale przede wszystkim w skutecznej promocji oferty i profesjonalnym prowadzeniu negocjacji, aby osiągnąć satysfakcjonującą cenę sprzedaży. To wsparcie, które w obecnych czasach staje się nieocenione.
